Marcsi kérdezte, szerintem mit kellene tudnia a Duna House ingatlanalapjáról. Érdemes-e venni, jó üzlet lehet-e és a többi. Mivel ti is tanulhattok belőle, írok róla röviden, mit hol érdemes megnézni.

Az alap két éve indult, akkor írtam is róla.

Mit lehet tudni az alapról?

Az eszközérték (ennyit ér az alap a jelenlegi értékelésen) év elején 2,1 milliárd forint volt, félévkor 2,4 milliárd forint, jelenleg 3,8 milliárd forint, ami azért nem olyan rengeteg, sőt. Csak összehasonlításul, az Erste Ingatlanalap eszközértéke 478 milliárd forint, az OTP Ingatlanalap eszközértéke 384 milliárd forint.

A beáramló pénz egy jó része pénzpiaci eszközökbe került, jelenlegi arányuk 37,1%, az év elején ez csak 18% volt. Ezek jellemzően állampapírok szoktak lenni, jelenleg szabad szemmel nem igazán látható hozammal. Idén az első félévben 4 lakást vett és egyet eladott az alap.

Az év végi eredménykimutatás alapján tavaly 74,3 millió forint folyt be ingatlankiadásból és további 56 millió ingatlaneladásból, amit 45,9 millió forintért vettek. Ez összesen 84 millió forint.

Rezsiköltség 5,5 millió forint, üzemeltetési költség 16,5 millió forint, közvetítői és szakértői díjak 5-5 millió forint, alapkezelői díj 31,6 millió forint, sikerdíj 25 millió forint, értékcsökkenési leírás 31,5 millió forint (ez könyvelési tétel, nem valódi kiadás, amortizáció), 4,5 millió forint egyéb kiadás. Összesen 127 millió forint.

Tárgyévi eredmény mínusz 39 millió forint, ebben benne van a 31,5 milliós értékcsökkenési leírás is. Vagyis többet vitt el az alap fenntartása, mint amennyi bevétel volt ingatlankiadásból és eladásból.

55 lakóingatlan volt az alapban és öt garázs, 1,66 milliárd forint értékben (ebből 268 millió forint értékben vidéki ingatlan). Egy egyszerű osztás után 30,18 millió forint egy ingatlan, a budapesti ingatlanok összterülete 2034 négyzetméter, vagyis egy négyzetméter budapesti lakás ára 685 ezer forinton volt nyilvántartva.

A féléves jelentésből az alábbiakat tudjuk meg:

Értékelési különbözet 8,47% volt tavaly év végén. Ez azt jelenti, ennyivel értek többet az ingatlanok, mint amennyivel nyilván voltak tartva. Idénre  a jelentésben áremelkedés 23% Budapesten 16% Debrecenben.

Az első félévben a 43 darab budapesti  és 14 debreceni lakásból 42 millió forint bérleti díj folyt be, ez lakásonként 123 ezer forintos bérleti díj havonta.

Az alap költségei a tájékoztató szerint: 3,5% költség volt tavaly, maximum 11% lehet. A sikerdíj mértéke 20%, ennyit vonnak le a hozamból a költségek után, ha többet hoz az alap, mint a 3 hónapos diszkontkincstárjegy, ami jelenleg évi -0,01%-ot hoz. Vételnél és eladásnál is számíthatnak fel díjat, a jegyzésnél maximum 2%-ot, a visszaváltásnál 0,5 plusz 3%-ot.

Úgy látom, hogy az ingatlankiadás és eladásból származó bevételt teljesen el is viszi a költség, a tavalyi 7%-os hozam egyedül az ennél nagyobb mértékű ingatlan-áremelkedés okozta.

Ha csökkenni fognak az ingatlanárak, akkor ez az alap teljesítményén is meg fog látszani.

További gondnak tartom, hogy egy ingatlaneladásban és kiadásban érdekelt cég gründolta az alapot. Ez nekem némileg érdekellentétet jelent, hiszen az alapnak az a jó, ha nincs adásvétel és állandóak a bérlők, míg egy ingatlanos cég ennek a fordítottjában érdekelt. (A példa kedvéért 55 lakást 5 millió forintos jutalékért adtak ki tavaly. Vagyis jóformán minden lakásnak új bérlője lehetett, ha az átlagos bérleti díj 123 ezer forint és jellemzően egyhavi bérleti díj a jutalék.)

Ennyit lehet és kell tudni az alapról, ezekből az információkból már el tudod dönteni, teszel-e bele pénzt és milyen hozamot várhatsz el tőle, milyen kockázat mellett.