Comunidades de propietarios: lo que hay que saber

La comunidad de propietarios es la entidad compuesta por todos los vecinos, propietarios de pisos y locales integrantes de un edificio, y viviendas unifamiliares con zonas comunes, que gestiona sus derechos y deberes. La participación en las decisiones de cada propietario se expresa en una cuota o coeficiente asignado al piso o local, teniendo en cuenta que la no utilización del servicio generador del gasto no exime de la obligación correspondiente. Desde el Portal del Consumidor se aportan las claves más importantes para cumplir con la ley y tener la comunidad al corriente de todas sus responsabilidades.

Obligaciones

Lo primero que hay que saber es que todos estos edificios, bloques de viviendas o viviendas unifamiliares que tienen zonas comunes deben regirse por la Ley de Propiedad Horizontal, por un lado, y por los propios estatutos de la comunidad, que acuerdan todos los vecinos, por otro. Estas normas marcarán las actuaciones dentro de la comunidad.

Se tienen que mantener las instalaciones en buen estado de conservación y salubridad. La comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.

Un propietario no puede hacer obras que alteren el inmueble, cuando afecten a la estructura o seguridad del edificio o perjudiquen los derechos de otros propietarios.

Si un vecino desea cerrar su terraza o colocar un toldo, debe consultar los estatutos de la comunidad. Si no está regulado, se debe debatir y votar en la junta, siendo necesario el consentimiento unánime de la comunidad. En ocasiones es necesario el permiso del ayuntamiento.

Se debe dotar un fondo de reserva, es decir una cantidad que debe reservar la comunidad para atender los gastos de conservación y reparación del edificio. No puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Es conveniente revisar la potencia de electricidad contratada, por si es superior a la necesaria y se está pagando de más.

Es obligatorio el mantenimiento de las instalaciones eléctricas, a través de un contrato con una empresa habilitada. Estos son los periodos obligatorios:

• Garajes con más de 25 vehículos, piscinas con potencia instalada superior a 10kW y alumbrados exteriores con potencia superior a 5kW, cada 5 años.
• Zonas comunes del edificio a partir de 100kW de potencia total instalada, cada 10 años.

Es obligatorio realizar revisiones periódicas de los ascensores, contratando el servicio con una empresa mantenedora, en los siguientes plazos:

• En edificios residenciales de menos de seis pisos y con una antigüedad inferior a 20 años: cada seis semanas.
• El resto: cada mes.

También hay que realizar una inspección técnica cada cuatro años si el edificio tiene más de cuatro plantas o más de 20 viviendas; y cada seis, si tiene menos de 20 viviendas.

Las partes comunes de las instalaciones de gas deben someterse a revisiones periódicas a través de una empresa habilitada:

• Si son de butano y propano: revisión anual del depósito y cada 5 años inspección de la instalación. 
• Si lo utilizado es gasóleo: revisión cada 10 años para depósitos con capacidad entre 3.000 y 5.000 litros; por encima, cada 5 años.
• Si el combustible es gas natural: una inspección periódica cada 5 años.
• Instalaciones de climatización, agua caliente y calefacción de potencia superior a 70kW: mantenimiento cada mes.

Prevención de riesgos: Es obligatorio cumplir las normas de prevención de riesgos laborales en relación a trabajadores contratados por cuenta ajena (como el portero, el conserje, etc.) y a obras realizadas por la comunidad. Es recomendable consultar la siguiente legislación: Ley 31/1995 y Real Decreto 1627/1997.  

Los extintores tienen que estar correctamente revisados y mantenidos, a través de un contrato de mantenimiento con una empresa acreditada. Las revisiones se hacen para comprobar el estado de las botellas, su peso y aspecto externo, así como la manguera, boquilla, etc. Además, cada 5 años la empresa debe realizar un retimbrado o prueba hidráulica.

Las piscinas privadas de comunidades de más de 30 vecinos deben disponer de un socorrista con conocimientos en primeros auxilios siempre presente durante el horario de baño, así como elementos para ayudar al rescate, como perchas y salvavidas.

Seguros: Según la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid, es obligatorio que todos los edificios estén asegurados por riesgos de incendio y daños a terceros (responsabilidad civil). Además de esos seguros, siempre es conveniente que la comunidad tenga contratado alguno de multiriesgo de comunidades, de daños sobre elementos comunitarios, de robo, de defensa jurídica y de riesgos extraordinarios. Cada propietario puede tener, además, contratado un seguro que cubra los daños que se puedan causar a algún vecino o a la comunidad.

Composición de la comunidad de propietarios
Para el funcionamiento de la comunidad de propietarios, se designa un presidente de entre todos los propietarios de las viviendas y locales, mediante turno de rotación o por sorteo (excepto si se establece otra condición en los estutatos propios de la comunidad). Es obligatorio ejercer el cargo de presidente, no se puede renunciar a él, puesto que la ley así lo establece para asegurar el principio de igualdad entre todos los vecinos.

Sin embargo, el presidente elegido puede solicitar su renuncia ante la junta de vecinos, que puede aceptarla y elegir otro presidente, o negarse, en cuyo caso se debería recurrir a un juez, que estudiaría las razones del renunciante y tomaría una decisión.

La función del presidente es convocar la junta de propietarios, representar a la comunidad en los asuntos que le afecten en vía judicial y extrajudicial y llevar a cabo los acuerdos adoptados por la junta.

Las reuniones se convocan, al menos, una vez al año, aunque se pueden solicitar reuniones extraordinarias siempre que lo pida una cuarta parte del total de propietarios. Todos los cargos se renuevan al año.

No osbtante, el Real Decreto Ley 8/2021 de 4 de mayo sobre medidas urgentes frente a la COVID-19 establece que la obligación de convocar y celebrar junta de propietarios quedará suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021, así como la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

En este periodo sí se permitirán reuniones a solicitud del presidente a las que concurra una cuarta parte de los propietarios, así como la adopción de acuerdos mediante la emisión de voto postal o telemático, siempre que se cumplan las garantías de participación de todos los propietarios.

Para llegar a acuerdos en la junta, se exige una mayoría de votantes u otra, en función del tema que se trate. Los que exigen unanimidad de todos los propietarios presentes son los que implican la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.

Para decisiones más comunes, como establecer o suprimir servicios como ascensor, portería, vigilancia…, es suficiente que voten a favor de las 3/5 partes. Solamente se requiere la mayoría de los votos (51%) en el caso de que se plantee eliminar barreras arquitectónicas para facilitar el acceso a minusválidos.

Reclamaciones de consumo

Únicamente si surgen problemas entre la comunidad de vecinos y una empresa a la que se haya encargado una reparación o la instalación, por ejemplo, se puede presentar una reclamación o solicitar un arbitraje en consumo.

La comunidad de propietarios se considera como consumidor final, por eso, siempre que exista un problema entre esta y una empresa, se encuentra amparada por la ley que protege al consumidor. Para presentar una reclamación en nombre de la comunidad, se debe adjuntar la documentación que acredite que esa persona la representa, así como una autorización de la comunidad para presentar la reclamación (acta).

Sin embargo, en el caso de que la controversia sea entre algún propietario y la comunidad, por ejemplo por temas de impago, problemas entre dos vecinos concretos, etc., habrá que acudir a los tribunales para resolverlo.