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ÉCONOMIE
Immobilier : de nouveaux arrivants « low cost » modifient pratiques et tarifs
L’intermédiation immobilière est bousculée par de nouveaux acteurs qui se revendiquent comme les Uber du marché. Des arrivées qui ne se font pas sans heurts ni questions.
Par Isabelle Rey-Lefebvre
Publié le 18 juin 2021 à 09h09Lecture 4 min.
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AUREL
La marque Les Agences de Papa, née en octobre 2019, soit il y a vingt mois, a récemment fait une apparition musclée sur les écrans publicitaires de télévision. Le judoka Teddy Riner y donne la réplique aux deux fondateurs, Nicolas Fratini et Frédéric Ibanez, pour vanter la modestie de leurs tarifs : une commission forfaitaire de 2 000 euros tout compris, quel que soit le prix du bien.
De tels honoraires agacent les agents immobiliers classiques qui facturent, eux, entre 5 % et 6 % du prix du bien vendu, soit 12 000 euros TTC sur un prix de vente de 200 000 euros, le montant moyen des transactions en France. « 2 000 euros, c’est le salaire moyen français et il ne faut pas un mois de travail pour vendre un logement », justifie le PDG des Agences de Papa, M. Ibanez.
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Il n’existe, en réalité, qu’une seule Agence de Papa, ainsi nommée car MM. Ibanez et Fratini se sont, selon leur storytelling, rencontrés devant l’école, en allant y chercher leurs enfants. Ils sont tous deux entrepreneurs, M. Fratini dans la restauration rapide, M. Ibanez comme marchand de biens. Leur agence est à Nice, dotée des indispensables carte et assurance professionnelles d’agent immobilier, et emploie, aujourd’hui, 92 salariés chargés de piloter à distance les vendeurs de la France entière.
« Consommateurs autonomes »
L’évaluation du bien est l’affaire d’un algorithme, les photos sont réalisées par le vendeur, les documents à joindre – diagnostics, mesurage, règlement et procès-verbaux des assemblées de copropriété – sont aussi fournis par lui… Il reste à l’agence à diffuser l’annonce sur tous les portails immobiliers, SeLoger, Leboncoin, Bien’ici, grâce à des outils informatiques, puis réceptionner les appels des candidats acheteurs et tester leur solvabilité par quelques questions.
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Les visites sont également assurées par le vendeur ou un prestataire extérieur, inclus dans le prix. « Les consommateurs sont aujourd’hui autonomes, savent beaucoup de choses sur le marché local de l’immobilier et sur leur logement », détaille M. Ibanez, qui compte bien sur eux et son modèle numérique low cost pour limiter ses déplacements et interventions.
L’évaluation du bien est l’affaire d’un algorithme, les photos sont réalisées par le vendeur, les documents à joindre sont aussi fournis par lui…
L’autre coup d’éclat des Agences de Papa, alors qu’elles n’affichent pour leur première année complète d’exercice, en 2020, que 28 000 euros de chiffre d’affaires, soit quatorze ventes, est de s’être introduites en Bourse, le 12 mai 2021, quelques semaines seulement après avoir levé 2,5 millions d’euros auprès d’investisseurs privés. La société, valorisée d’entrée 22,8 millions d’euros, soit 0,50 euro pour chacune des 45,6 millions d’actions, a vu son cours bondir jusqu’à 6,89 euros, son plus haut, le 3 juin, pour s’établir actuellement à 6,65 euros, ce qui la valorise à pas moins de 303 millions d’euros !
« C’est beaucoup, pour une entreprise qui a perdu 2 millions d’euros en 2020, juge Vincent Pavanello, économiste du secteur, président de l’association Real Estech qui réunit 300 start-up de l’immobilier. Surtout en regard d’entreprises comparables, ce que l’on appelle les néoagences, qui pratiquent elles aussi la commission fixe, comme Liberkeys, Hosman, Proprioo, et sont valorisées entre 10 millions et 20 millions d’euros alors qu’elles atteignent un chiffre d’affaires trente fois supérieur à celui des Agences de Papa. Ou même du réseau de franchises Century 21, cédé [en mai] par Nexity 84 millions d’euros. »
« Valorisation démentielle »
M. Ibanez justifie le faible chiffre d’affaires en 2020 par « l’année du Covid-19, dont nous avons profité pour former nos équipes ».M. Pavanello, lui, ne cache pas ses doutes : « Qui sont les personnes qui dépensent des milliers d’euros pour investir dans cette société sur la base d’une valorisation démentielle ? », s’interrogeait-t-il, le 4 juin, dans un article publié sur le site La Maison des Mandataires, un blog qu’il a créé pour ces professionnels.
Une introduction en Bourse a un coût, entre 500 000 et 600 000 euros, et celle des Agences de Papa s’est faite par cotation directe, sans augmentation de capital, sur le compartiment spécifique Access + d’Euronext, ce que l’on appelait autrefois le « marché libre », peu réglementé et dispensé du visa de l’Autorité des marchés financiers. « C’est, pour nous, un choix de transparence, pour faire nos premiers pas en Bourse et développer notre notoriété », explique M. Ibanez. Lui et son associé détiennent 42 % de l’entreprise qu’ils s’engagent à ne pas céder, et conservent 30 % de flottant « qui a vocation à s’élargir », précise leur document de référence.
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« L’activité d’agent immobilier attire beaucoup de capitaux, vers un marché en forte croissance des volumes et des prix, dont 70 % des ventes sont réalisées par un intermédiaire professionnel », analyse Henry Buzy-Cazaux, consultant en immobilier. « On observe des valorisations spectaculaires, comme celle du réseau de mandataires IAD, qui réalise 55 000 ventes par an, montée à 1,2 milliard d’euros lors de sa levée de fonds de 300 millions d’euros en février, ou le numéro deux, Safti, à 800 millions d’euros. Les agents immobiliers classiques doivent repenser leurs tarifs en regard du service qu’ils rendent », conseille-t-il.
« Nous avons déjà engrangé 1 700 mandats de vente et ambitionnons de devenir, d’ici deux à trois ans, le numéro 1 en France, l’Airbnb ou l’Uber de l’immobilier », projette, de son côté, M. Ibanez.
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