En 2008, M. X, dirigeant d'une société immobilière, a l'idée de proposer à la location de courte durée des studios meublés situés près du Parc des expositions de la Porte de Versailles, à Paris. Pour ce faire, il procède à la division de quatre appartements, dont il est propriétaire, à Vanves (Hauts-de-Seine), en studios, sans en demander l'autorisation préalable au syndicat.
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Plusieurs copropriétaires l'assignent devant le tribunal de grande instance de Nanterre, afin qu'il soit condamné à remettre les appartements en l'état. Ils sont déboutés le 15 décembre 2011, et font appel.
Ils accusent M. X d'avoir violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». Ils estiment qu'il a porté atteinte à la destination de l'immeuble.
Ils font en effet valoir que l'immeuble est « destiné à l'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation [il y a ainsi un kinésithérapeute, qui bénéficie d'une entrée distincte], à l'exclusion de toute activité commerciale ». Or, ils estiment qu'en transformant des appartements en « hôtels studios meublés avec prestations de services », ainsi que l'indique le site qu'il a créé, M. X exerce une activité commerciale, consistant en l'exploitation d'une résidence hôtelière; les touristes ou étudiants qui occupent les studios ne sont pas des locataires, mais des clients de services, les studios ne constituant pas leur résidence mais un lieu de séjour temporaire.
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Destination résidentielle de l'immeuble
Les copropriétaires insistent sur le caractère « résidentiel » de l'immeuble: l'article 19 de leur règlement dit en effet qu'ils pourront louer leurs appartements « à la condition que les locataires soient de bonne vie et moeurs » et qu'ils devront, « dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée ». Or, le turn over de la location hôtelière leur paraît incompatible avec ce caractère résidentiel.
Ils se plaignent de la multiplication des allées et venues, « à toute heure du jour et de la nuit » (chaque studio pouvant accueillir deux personnes), de l'« absence totale de communauté d'intérêt » des occupants des studios avec les résidents, et de l'« absence de respect des règles communes » (débordements de poubelles, bruits liés à l'installation de broyeurs sanitaires dans les studios).
La cour d'appel de Versailles leur donne raison, le 27 janvier 2014. Elle juge que la rotation des périodes d'occupation, consécutive à la transformation des appartements, ne « correspond pas à la destination résidentielle de l'immeuble ». Elle condamne M. X à remettre les lieux en l'état.
Il se pourvoit en cassation en soutenant notamment que la location meublée de courte durée n'est pas contraire à la destination résidentielle de l'immeuble, mais il essuie un rejet, le 8 mars.
Les Editions Francis Lefebvre indiquent que « la position de la Cour mérite d'être approuvée, en ce que le développement d'activités commerciales au sein de copropriétés destinées à l'habitation, que ce soit par l'aménagement de quasi-hôtels ou par l'usage de plateformes telle Airbnb, est source d'une profonde mutation des rapports entre les copropriétaires et de déséquilibres certains ».
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